Ошибки при продаже залоговой квартиры

By Главный Автор | 15.04.2015 | Без рубрики

t2c908a_do-celebrities-make-stupid-faces-1986586Статья о том, как и зачем продавать залоговые квартиры. Какие хитрости могут вылезти Вам боком и кто Вам может помочь в реализации объекта.

Кризис — время, когда чудеса не происходят. В этот момент квартира взятая в ипотеку может оказаться тяжелым бременем для семейного бюджета. События, приводящие к этому бывают самые разные, но имеют они экономическую природу: сокращения, урезание зарплат, падение доходов от бизнеса у предпринимателей, возрастающие расходы на питание и т.д. Согласно общей практики взыскание объекта залога является крайней мерой в данной ситуации, однако кризис как правило срезает цены на рынке недвижимости, поэтому банки приходят к крайней мере очень быстро. Достаточно пропустить 3 очередных платежа при длинных кредитах, и просрочку в размере 5% от суммы кредита в коротких, и банк пришлет Вам «письмо счастья».

Процедура реализации залогового жилья следующая:

  1. Банк делает оценку
  2. Выставляет квартиру на торги за оценочную стоимость
  3. Как правило не продает
  4. Делает дисконт 10 — 25%
  5. Продает квартиру с торгов
  6. Забирает себе сумму кредита + уже начисленные проценты + штраф и т.д.

В итоге вместо например 50% от стоимости, Вы получаете 25%. Такая практика происходит довольно часто, если не предпринять меры. Основная мера — продать квартиру и погасить ипотечный кредит до взыскания ее банком, но ее применение требует определенного опыта, так как в продаже таких объектов очень много подводных камней.

Рассмотрим типичные ошибки продажи залоговых квартир, допускаемых гражданами:

  1. Самостоятельная продажа без юридической подготовки и сопровождения. На самом деле банк — организация прозрачная, действующая по закону и не применяющая рейдерских методов захвата собственности, в отличие от обычных граждан. Вы не знаете покупателя, а он может обвести Вас вокруг пальца. Дать деньги по расписке, сказать что объект купит, а потом, когда Вы эти деньги внесете в банк и кредит закроется, отказаться от сделки и запросить с Вас деньги обратно. Кредит банк на тех же условиях вряд ли одобрит, поэтому будет суд, арест и получение доли в недвижимости, а потом предложит выкупить оставшуюся долю по рыночной стоимости, а это на 40% дешевле. Опытный юрист или риелтор распознает такую схему, а правильно подготовленные документы минимизируют риски.
  2. Начать продажу залоговой квартиры, как обычной. Залог на объекте — существенное условие, о котором нужно говорить сразу. Существенное оно потому, что банки в большинстве своем такие сделки не кредитуют. Продать квартиру из ипотеки в ипотеку можно только в рамках одного банка и то, не всегда. Поэтому подход к продаже такого объекта должен быть более профессиональный. Лучший вариант найти риелтора с опытом таких сделок, обозначить реальные сроки и слушать. Часто клиенты не соглашаются с риелторами в цене, сроках, условиях работы, а потом остаются без покупателя и попадают под взыскание банком. Определить опытного риелтора можно по нескольким параметрам: он приехал на объект, он проверил документы, он сходил в Ваш банк, если подобная сделка не закончилась вчера, он сел с Вами за стол переговоров имея информацию, а не догадки.
  3. Держать цену. Самая распространенная ошибка — жесткая цена. У ипотечного объекта нет жесткой цены, есть только сроки продажи. Не нужно смотреть на соседние объекты, у них другая ситуация. 65% продавцов не продают, а играют в продажу объекта. Помните, снижая цену на 10% вы сохраняете 15%.
  4. Тормозить. Покупатели залоговых объектов очень осторожны, и Ваше не приоритетное отношение к этому вопросу может очень напугать. Если нужно завтра съездить в банк, и в Ваше отсутствие на работе пожар не случится — сделайте это.

Нужные и правильные действия:

  1. Найти профессионального риелтора. Если это действительно профессионал, Вы сохраните время и деньги.
  2. Найти кредитную линию у знакомых. Занять деньги на очередные платежи на 2-3 месяца очень нужно для собственного спокойствия и холодной головы в принятии решения. Очень важно оттянуть проблемы с банком
  3. Сделать уборку, помыть окна, выполнить все рекомендации риелтора или просто человека со стороны.
  4. Набраться терпения.

Помните, попав в сложную ситуацию решить ее надеясь на чудо вряд ли получится.  Лучше делать правильные действия и сотрудничать с правильными людьми. Удачи в решении жилищных вопросов.